تطبيق وتنفيذ المخطّط

مراحل تطبيق وتنفيذ المخطّط تشمل مجموعة إجراءات ، كما تمتدّ طيلة فترة المخطّط ، وهي المرحلة المهمّة للاستفادة من المخطّط ، حيث أنّه بدون مراعاة لهذه المرحلة وما تتطلّبه من تطبيق وتنفيذ ، فإنّ المخطّط سيبقى عبارة عن خرائط وتقارير محفوظة في خزائن الجهات ذات العلاقة أو في مكتبات المؤسّسات العلمية ومراكز البحث ، ولا يُستفاد منها في تطوير المركز الحضري موضوع المخطّط وتحسين أوضاع المقيمين فيه .

وعليه ، فإنّ الاستفادة من المخطّط الحضري المُعد تستوجب مجموعة إجراءات ، من أهمّها :

1_ اعتماد المخطّط وإعداد وإصدار الأدوات التشريعية اللازمة للتنفيذ .

2_  تطبيق المخطّط وفق الواقع وآخر ما استجدّ من منشآت بموقع المخطّط .

3_ تحديد المناطق السكنية ومختلف الكثافات فيها .

4_ توفير أو دعم متطلّبات السكّان من الوحدات السكنية .

5_ اتخاذ الإجراءات اللازمة لتقسيم الأراضي والاستفادة منها ، وفق الاستعمالات الواردة في المخطّط .

6_ استكمال الدراسات التفصيلية لما ورد في المخطّط من توصيات تخصّ مناطق أو أوضاعاً خاصّة .

7_ استكمال الدراسات الفنية الخاصة بتوفير متطلّبات المرافق الاجتماعية وشبكات البنية الفنية التحتية .

8_ متابعة أعمال التنفيذ التي تتمّ من قبل القطّاعين الخاص والعام .

9_ المتابعة والمراجعة .

وسيتم تناول مجموع الإجراءات السابقة بمزيد من التفصيل والتوضيح .

اعتماد المخطّط وإصدار ما يتطلّبه من لوائح:

إنّ المرحلة النهائية من مراحل الدراسة وإعداد المخطّط تنتهي بإعطاء الصبغة القانونية لتنفيذ المخطّط ، وهذا يتطلّب اعتماد المخطّط من الجهة المخوّلة بالاعتماد بعد المرور بمختلف المستويات النهائية من التقييم والنقاش . وعادةً ما يتمّ عرض المخطّط على جمهور السكان في المركز الإداري للمنطقة ، مثل مقار البلديات أو المحافظات ، أو غير ذلك من أجهزة الحكم المحلي . وتعطى الفرصة للسكان لتقديم أي ملاحظات عن المخطّط ، وخصوصاً تلك الملاحظات التي يمكن أن تسبّب ضرراً للسكان أو المُلّاك ، وذلك لتجاوز أي طعن في المخطّط أو إسقاطه من خلال المحاكم .

ويلي هذا العرض عرض المخطّط على اللجنة الشعبية العامة (بحضور مسؤولين من اللجنة الشعبية بالبلدية ومن اللجنة الشعبية العامة للمرافق ، ورئيس لجنة تقييم المخطّطات) ، والتي بدورها تناقش أسس المخطّط وتصدر قرار الاعتماد وفق نتائج العرض والملاحظات . وعلى إثر اعتماد المخطّط من قبل اللجنة الشعبية العامة ، تُحيل أمانة المرافق المخطّط للبلدية المختصّة بقرار الاعتماد . ويُعتبر قرار اعتماد المخطّط الأداة التشريعية الأولى للالتزام بما ورد في المخطّط من أسس يلتزم بها من قبل الجهات العامة والخاصة .

وقد خوّل القانون صلاحية إصدار العديد من اللوائح التي تنظّم أسس تنفيذ وتطبيق المخطّط ، ومن هذه اللوائح ما تمّ إصدارها وبها الأسس العامة ، وهي لوائح صالحة لأي مخطّط ما لم يرغب في تعديلها ، مثل لائحة تقسيم الأراضي (ولائحة الطرق الحضرية) والتي أعطي الحق في إصدارها لوزير الشؤون البلدية (أمين المرافق) وتمّ إصدارها . وكذلك لائحة المباني والتي أعطي الحق في إصدارها للبلديات . إنّ معظم البلديات قد أصدرت لوائح للمباني تناسب موقعها (ساحلي ، جبلي ، صحراوي) أو أي ظروف خاصّة ، وهذه المجموعة من التشريعات تكمّل قرار الاعتماد ، أمّا اللائحة الخاصة والتي يجب إصدارها مع أي مخطّط ، فهي لائحة استعمال وتصنيف المناطق ، وأسس هذه اللائحة توجد في تقرير وخرائط المخطّط من مناطق استعمال وكثافات ونسب تغطية للأراضي ، ويجب ترجمة كل ذلك في شكل لائحة تُترجم هذه الأسس الواردة في المخطّط إلى تشريع يضمّ كل هذه الأسس ، والتي تغطّي أنواع الاستعمال المسموح بها في كل منطقة . كذلك نوع المباني والردود والارتفاعات المحدّدة للمنطقة.

كذلك الكثافة العامة المعبّر عنها بعدد الوحدات السكنية للهكتار ، أو نسبة التغطية وإجمالي المساحة المسقوفة إلى مساحات الأراضي ، أي نسبة الاستثمار ، ولائحة استعمال وتصنيف المناطق يتمّ إعدادها واعتمادها من قبل اللجنة الشعبية أو المجلس المحلّي .

ولتوضيح الفرق بين لائحة المباني بالنسبة للمتطلّبات المبنى وما تتضمّنه لائحة استعمال وتصنيف المناطق من أسس تتعلّق بالمبنى ، فإنّ التمييز ينحصر في أنّ لائحة استعمال المناطق تحدّد ظروف المبنى من الخارج ، أي الغلاف الخارجي للمبنى لينسجم ومتطلّبات المنطقة . أمّا لائحة المباني ، فتتعلّق بجميع الشروط الخاصة بمتطلّبات المبنى من الداخل من حدود دنيا لمقاييس بالمبنى وأنواع المواد المستعملة فيه ومتطلّبات الأمان والحماية ، كما تشمل لائحة استعمال المناطق أنواع الاستعمال المسموح بها في المنطقة .هذه المجموعة من القرارات والأدوات التشريعية  ، تمثّل أهمّ الأسس لتطبيق وتنفيذ المخطّط ، إلى جانب حق الاستملاك لمصلحة المجتمع والمصلحة العامة الوارد في القانون المدني ، وذلك عند الحاجة لاستملاك أي أرض تخصّ تنفيذ المخطّط .

تطبيق المخطّط:

يمكن تعريف أعمال تطبيق المخطّطات ، بأنها الدراسة الحضرية التفصيلية للمخطّطات والتي تؤهّل الأجهزة الفنية بالبلديات لتنفيذ أساسيات المخطّط هندسياً ، سواءً من حيث تحديد محاور الطرق أو خطوط التنظيم ، واحترام حرمة الطريق ، كذلك تحديد مواقع المنشآت العامة والأراضي الخضراء المفتوحة وتحديد حدود المناطق تفصيلاً وشروط الارتفاعات والارتدادات بها ، وتوفير الأسس التشريعية بهذه المناطق ، كما تغطّي أعمال التطبيق أساسيات الطرق من حيث النوع والسعة ونظام الطريق ، كما تساعد على وضع أساسيات المرافق اعتماداً على المستندات الرسمية للمخطّط ، والمكوّنة من :

1_ الخرائط المساحية الرسمية للوضع القائم مقياس (1000:1) .

2_ خرائط المخطّط الرسمية مقياس (1000:1) .

3_ خرائط استعمال الأراضي للمخطّط مقياس (5000:1) أو (10000:1) .

أو تكون محدّدة في خرائط المخطّط الرسمية قياس (1000:1) .

يمكن تلخيص الأعمال الأساسية التي يشملها برنامج تطبيق المخطّطات في المراحل التالية :

1_ تحديث خرائط الوضع القائم (الخرائط المساحية) ، وذلك بتوقيع جميع المباني التي استجدّت بعد اجراء التصوير الجوي الذي تمّ على أساسه إعداد الخرائط المساحية تلك ، بواسطة الرفع الميداني وتوقيعها على هذه الخرائط .&

2_ دراسة المباني القديمة والمستحدثة من حيث الحالة والاستعمال ، حيث يتمّ تصنيف حالة المباني إلى أربعة مستويات ، هي :

1_ مُتهالكة أو خُربة .                   

2_ رديئة .                     

3_ متوسّطة .                 

4_ جيّدة .

وذلك بهدف مراجعة توصية المخطّط بهذا الشأن .

3_ تحديد استعمالات الأراضي ، طبقاً لما هو محدّد بالمخطّط ، وتشمل :

مناطق سكنية تجارية ، صناعية وتخزين ، ترفيهية وسياحية ، زراعية ، خاصّة .

إضافة إلى التقسيمات الثانوية التي تندرج تحت التقسيمات الأساسية وتحديد الاستعمالات الخاصّة بالمنشآت العامة والمنافع العامّة والمدارس والمنشآت الصحية والدينية والرياضية ، كذلك النقل والمواصلات .

4_ حصر وتوقيع التقسيمات المُعتمدة والسارية للأراضي ، وكذلك قطع الأراضي الممنوح لها التراخيص ، وأي مشاريع عامّة مُتعاقد بشأنها أو مقرّرة على خرائط المخطّط .&

5_ توقيع نظام شبكة الطرق العامّة للمخطّط بمختلف مستوياتها ، مراعياً شبكة الطرق الأساسية الواردة بالمخطّط مع معالجة أي عوائق أو مُتناقضات تحول دون ذلك ، وتحديد مستوى ونظام هذه الطرق ضمن أساسيات المخطّط ، وفي حدود المعايير الأساسية لمختلف مستويات الطرق .&

6_ تحديد محاور الطرق وحدود مختلف مناطق استعمال الأراضي ومواقع المنشآت العامة .&

7_ الدراسة التفصيلية للمماشي والمناطق الخضراء وساحات لعب الأطفال ، وأي تفاصيل تخص المناطق المفتوحة والخضراء والغابات ، مع تحديد المساحات المخصّصة للزراعة في المناطق الزراعية ، كل ذلك في إطار المخطّط المُعتمد وأساسياته .&

8_ يتمّ إعداد تقرير نهائي لكامل المخطّط أو الجزء موضوع التطبيق ، مع إبراز المشاكل والحلول ، وأيضاً تصنيف المناطق السكنية فيها ، مع تحديد السعة الاستيعابية لمختلف مناطق المخطّط .& وتجدر الإشارة إلى أنّ أعمال التطبيق هذه تُعتبر أساسية ويجب إعدادها ، سواء من قبل أجهزة البلدية أو من قبل مكتب استشاري مختص ، إلا أنّ استمرار توقيع المعلومات المستجدّة من الخرائط المساحية من الأمور المتعلّقة بالإجراءات اليومية التي يجب القيام بها من قبل الأجهزة الفنية بالبلديات أثر استكمال أي مبنى أو منشأ ، وإصدار شهادة الاستعمال ، كما يجب توقيع أي تعديل على خرائط التطبيق في حالة وجوده .

تحديد المناطق السكنية ومختلف الكثافات فيها:

سيتم تحت هذا العنوان توضيح العلاقة بين المناطق السكنية أو المساحات المحدّدة في المخطّطات الحضرية في الاستعمال السكني والأنشطة المرتبطة بها وبين المخطّط ككل ، سواءً من حيث النسبة التي تمثُلها الاستعمالات السكنية وما يرتبط بها إلى إجمالي مساحة المخطّط ، كذلك توضيح الكثافات وتعريفاتها مُستهدفين توضيح العديد من الأسس ذات العلاقة بالمبنى السكني.

تغطّي المناطق السكنية في المخطّطات الحضرية نسبة عالية من إجمالي مساحة المخطّط ، حيث تتراوح النسبة من 40% إلى 60% من إجمالي مساحة المخطّط بصفة عامة . وتختلف هذه النسب لطبيعة المخطّط ، من حيث أنّه مخطّط لمدينة كبيرة ذات كثافة سكانيّة وأنشطة واستعمالات متنوّعة ، أو هو مخطّط لمدينة متوسّطة متوازنة ومحدودة الأنشطة ، أو مخطّط عام لقرية صغيرة تنحصر وظيفتها في عدد محدود من الأنشطة ، الصناعية والخدمية ، وبالتالي يكاد يكون الاستعمال الأساسي للمخطّط عبارة عن مناطق سكنية محدودة الأنواع والكثافة .

والكشف التالي يعطي أمثلة لنسبة المساحات السكنية إلى إجمالي مساحات المخطّطات ، ووضع الكثافات الحضرية والسكنية كعيّنات ل50 مخطّطاً تمثّل 25% من إجمالي المخطّطات .

نسبة مساحة المناطق السكنية في المخطّط والكثافة الحضرية والسكنية فيه

تعريف الكثافة:

هي عدد السكان في الهكتار الواحد .

1_ إنّ نسبة المناطق السكانية إلى إجمالي المخطّط تتراوح بين 40% و 65% ، ولا يشذّ عن هذه النسبة بالزياد أو النقص ،  إلا في حالات خاصّة كارتفاع مساحة المنطقة الزراعية أو الخضراء .

2_ إنّ المدن الكبيرة والتي تجاوز عدد سكانها 100000 نسمة ، لم تقل الكثافة الحضرية بمعظمها عن 45 نسمة للهكتار ، ومتوسّط الكثافة حوالي 60 شخص/هكتار، وإنّ الكثافة السكنية لم تقل عن 100 شخص بمعظمها وبمتوسّط 130 شخصاً/هكتار.

3_ كانت الكثافة الحضرية في المدن الصغيرة والقرى بمتوسّط 40 شخص/هكتار ، وإنّ الكثافة السكنية 80 شخصاً/هكتار.

4_ إنّ الكثافة السكنية ضعف الكثافة الحضرية تقريباً .

ونلاحظ أنّ المناطق السكنية في المخطّطات مصنّفة من حيث الكثافة ونوع المباني لكل منطقة سكنية ، علماً بأنّ الأساس للتخطيط هو الكثافة الإجمالية للمنطقة السكنية . أمّا الاشتراطات التشريعية التي تحدّد أنواع المباني المسموح بها ، فهي لتوجيه نظام المباني ولمنع الضرر الذي يمكن أنّ يُحدثه مبنى لمبنى مجاور ، سواء من حيث انتظام خطوط التنظيم أو الارتفاعات أو البروز ، كذلك نوع المبنى السكني ، فيلات ، بيوت من دور واحد ، عمارات متوسّطة الارتفاعات ، عمارات مرتفعة .

ومن هذه الأساسيات العامة ، نجد كثيراً من المشاريع العامة التي يتم توطينها داخل المخطّطات لم تراعي الأساسيات والمستهدفات من الأسس المحدّدة للمنطقة السكنية ضمن المخطّط .

وانطلاقاً من هذه الأساسيات التخطيطية للمناطق السكنية ، تجدر الإشارة إلى تعريف وتوضيح الكثافات الواردة بدليل المعايير للتخطيط العمراني ، والتي جاء فيها :

اجمالي الكثافة الحضرية:

التعريف : نسبة إجمالي عدد السكان في المنطقة الحضرية إلى إجمالي مساحة المدينة ، بما في ذلك المناطق السكنية والطرق والخدمات والمرافق والمواقع الصناعية ... الخ .

وهذه النسب تقاس على أساس عدد السكان للهكتار الواحد .

اجمالي الكثافة السكنية:

التعريف : نسبة عدد السكان في المنطقة السكنية إلى اجمالي مساحة المنطقة السكنية ، بما في ذلك الطرق بجميع أنواعها والخدمات والمناطق الخضراء وملاعب الأطفال ، وهذه النسب تُقاس على أساس عدد السكان للهكتار ، أو عدد الوحدات السكنية للهكتار .

تحديد المناطق السكنية ومختلف الكثافات فيها:

                                               كشف مؤشر الكثافات السكنية                      كشف متوسّط مساحة الأرض للوحدة السكنية

ونلاحظ من خلال المتوسطات الواردة في الكشف السابق ، أنّ متوسط س1 قد تجاوز التشريعات التي حدّدت مؤخراّ والتي حدّدت مساحة قطعة الأرض للعائلة بألا تتجاوز 500م2 ، علماً بأن مناطق س1 تمثّل بعض القطع القائمة من خلال التشريعات السابقة . أمّا بقية الكثافات ، فهي واقعية ومناسبة باستثناء الكثافات المرتفعة جدّاً